Ռիսկային կառուցապատման ծրագրերի կանոնակարգման և ռիսկերի զսպման գործընթացում կարևոր է հանրային իշխանության դերակատարումը. Գուրգեն Գրիգորյան

Մեր օրերում արտաքուստ հաջողված և խոշոր բնակարանաշինական ծրագրերից որոշները, վերջին հաշվով սնանկացման են գնում և բազմաթիվ շահառու քաղաքացիներ կանգնում են իրենց խոշոր գումարները կորցնելու փաստի առաջ։ Տեսանելի է նաև բնակարանաշինության տեմպերի դանդաղում և առաջնային շուկայում բնակարանների վաճառքի դժվարություններ։ Հիմնահարցի շուրջ Panorama.am-ը զրուցեց «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանի հետ։

 Գ. Գրիգորյան-Կառուցապատողների իրականացրած քաղաքաշինական ծրագերի ձախողումները, կամ ձախողման ռիսկերը պայմանավորված են լինում օբյեկտիվ և սյուբյեկտիվ գործոններով։ Մի դեպքում ոչ գրագետ, ամբողջական հարկային, հաշվապահական,  ֆինանսավորման պլանավորման, իրավական և կորպորատիվ պլանավորման հարցերում թերացումն է, այսինքը՝ կառավարման տեսանկյունից խնդիրները։ Երկրորդը՝ ռիսկերի վերլուծության տեսանկյունից խնդիրներն են, իսկ երրորդը՝ հանրային իշխանությունների կոմղից, խաղի կեսից կանոնների փոփոխությամբ է պայմանավորված։

Ըստ էության, այս երեք գործոններն են։ Մի դեպքում ռիսկերը սխալ է պլանավորում,  արտարժութային ռիսկերը հաշվի չի առնում։ Մյուս կառուցապատողն էլ այդ ռիսկը հաշվարկած է լինում, սակայն բախվում է հանրային իշխանությունների կողմից որդեգրած մոտեցումների և քաղաքականության փոփոխության։

 Քանի որ կառուցապատման ծրագիրը ներդրումային երկարաժամկետ ծրագիր է՝ միջինում 36 կամ 40 ամիս տևողությամբ, այդ ընթացքում չպետք է տեղի ունենան օրենսդրական փոփոխություններ, որոնք կարող են հանկարծակի բերել բիզնեսին, նրա համար առաջացնել չնախատեսված նոր ռիսկեր, նոր ֆինանսական պարտավորություններ։

Սրանք նպաստում են, որ կառուցապատողների մոտ առաջանան ֆինանսական խնդիրներ։ Մի մասը կարողանում է այն հաղթահարել, սակայն որոշ խումբ կառուցապատողներ չեն կարողանում հաղթահարել։

 Այսինքը կառուցապատողների մոտ առաջացող ռիսկային հարաբերությունների մասով իր մասնակցությունն ունի հանրային իշխանությունը՝ փոփոխվող օրենսդրական կարգավորումների համատեքստում։ Օրենք է փոխվում, նշանակում է խաղի կեսից խաղի կանոնների փոփոխություններ է տեղի ունենում, ինչն իր բացասական ազդեցությունն է բերում, թե գլոբալ ներդրումնային գրավչության տեսանկյունից, թե կառուցապատման պրոյեկտի ֆինանսական հոսքերի կանխատեսելիության տեսանկյունից։

 Այն խնդիր է, որի մասին բարձրաձայնել ենք կառավարության ներկայացուցիչների հետ մեր հանդիպումներում, սակայն գործընկերները մշտապես նույն տեմպով առաջ են շարժվում, ինչ-որ նոր օրենսդրական փոփոխություններ են տեղի ունենում, որոնք ունենում են լավ նպատակ, բայց լավ նպատակին որպես կանոն չեն ծառայում։

Panorama.am -Այսոր կառուցապատողները դժվարությամբ են շենքերը շահագործման հանձնում և բնակարանների վաճառքի խնդիր ունեն։

Գ. Գրիգորյան-Դա կապված է նրա հետ, որ ժամանակին կար եկամտային հարկի հետ վերադարձի ծրագիր, օրենսդրական կարգավորումներ, որոնք խթանում էին առաջնային շուկայից անշարժ գույքի ձեռքբերման գործընթացը։ Ներկայում այդ գործիքը չկա։ Չկա նաև փոխարինող գործիքը, որը կխթաներ անշարժ գույքի շարունակական վաճառքի գործընթացին։ Այդ տրամաբանության համատեքստում կառուցապատողների մոտ որոշակի տեմպի նվազում է տեսանելի։

Հարկ է նշել, որ նոր մեկնարկելիք քաղաքաշինական ծրագրերը ևս էականորեն նվազել են, պայմանավորված այն հանգամանքով, որ տնտեսվարողերը շուկայում ռիսկ են տեսնում իրացնելիության տեսանկյունից։ Մտածում են՝ արդյոք սկսեն նոր քաղաքաշինական ծրագիր, թե ոչ։ Եթե սկսեն նոր ծրագիր՝ արդյոք դրա պահանջարկը կլինի։ Իհարկե պահանջարկը կա, բայց արդյոք մարդիկ ֆինանսական տեսանկյունից կկարողանան ձեռք բերել, թե ոչ։ Այլևս չկա եկամտային հարկի հետ վերադարձի ծրագիրը, որը խթանում էր քաղաքաշինական արտադրանքի արագ իրացվելիությանը։

Նախկինում մարդիկ հնարավորությու ունեին էժան սուբսիդավորված պայմաններում ձեռք բերել հիփոթեկային վարկեր։ Սակայն այն արդեն խնդիր է քաղաքացիների շրջանում։ Այդ պրոբլեմը կա և մարդիկ չեն կարողանում բնակարան ձեռք բերել ներկայիս 13-14% հիփոթեկային վարկի պայմաններում։

Panorama.am –Պաշտպանվա՞ծ են արդյոք սնանկացման գնացած կառուցապատողից բնակարան գնած քաղաքացիների իրավունքները։

Գ. Գրիգորյան-Եթե կառուցապատողը ստացել է ավարտական ակտ, ապա քաղաքացու սեփականության իրավունքները պաշտպանված են, բայց եթե գնման իրավունքում է, ապա այն խնդիր է։ Այս պահին սնանկության գործող օրենքով, եթե շենքն ունի ավարտական ակտ՝ այո, սնանկության կառավարիչն իրավասու է բնակչի հետ կնքել սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտ, բայց եթե շենքը չունի ավարտական ակտ, ապա այն խնդիր է։ Բնակիչը, ըստ էության, եթե կառուցապատողի հաշվին ունի գրավադրված և սառեցված միջոցներ, ապա այդ մասով կարող է որոշակի բավարարումներ և կորուստների վերականգնում ստանալ՝ որպես չապահովված պահանջատեր՝ սնանկության համապատասխան հերթի շրջանակներում։

Panorama.am -Իսկ մյուս դեպքերում պետք է դիմի դատարա՞ն։

Գ. Գրիգորյան-Այսօր քաղաքացու շահերի տեսանկյունից այնքան էլ ձեռնտու չէ կառուցապատողի նկատմամբ դատական հայցով սնանկության  վարույթ նախաձեռնել, որովհետև եթե կառուցապատողը մտավ սնանկության վարույթ, ապա կառուցապատման ծրագիրը բարեհաջող ավարտի տեսլականն այլևս վերանում է, կամ մոտ ապագայում ավարտին հացնելու տեսլականն էականորեն հետաձգվում է։ Այդ տրամաբանության համատեքստում պետք է հնարավորինս ձեռնպահ մնալ սնանկության վարույթ նախաձեռնելուց, որովհետև սնանկության վարույթը նպաստում է, որ կառուցապատման ծրագիրն ավարտին չհասնի։ Ըստ էության, սնանկության վարույթ նախաձեռնելը, որպես վերջին գործիք պետք է դիտարկել։