Ինչպես են կառուցապատողները զրկում գնորդին իր իրավունքներից․ ՄՍՊՀ նոր ուսումնասիրությունը խնդիրներ է բացահայտում

Վերջին տարիներին Հայաստանում աճում է նորակառույց շենքերից բնակարան գնելու միտումը։ Թեև եկամտահարկի հետվերադարձի վերաբերյալ օրենքն աստիճանաբար չեղարկելու որոշում է կայացվել, այնուամենայնիվ, շուկան մնում է ակտիվ, գնորդներն էլ հաճախ՝ անպաշտպան։ 

Մրցակցության և սպառողների պաշտպանության հանձնաժողովն ուսումնասիրություն է իրականացրել ու մի շարք խնդիրներ արձանագրել կառուցապատողներից բնակարանների գնման գործընթացում սպառողների իրավունքների պաշտպանության տեսանկյունից։ 

Panorama.am-ը ներկայացնում է ուսումնասիրության արձանագրած խնդիրներից ամենակարևորները։

Կառուցապատողը կարող է փոխել պայմանագրում դրույթները՝ առանց ծանուցման

Ըստ ՄՍՊՀ ուսումնասիրության՝ բազմաբնակարան շենքերի կառուցապատման ոլորտում պայմանագրերի գերակշիռ մասը կազմում են միանալու պայմանագրերը։ Փաստացի՝ պայմանագրի հիմնական պայմանները սահմանվում են կառուցապատողի կողմից՝ ստանդարտ ձևով, իսկ գնորդը կարող է դրանք միայն ընդունել ամբողջությամբ կամ հրաժարվել գործարքից։ Այս պայմանագրերում հաճախ ներառվում են դրույթներ, որոնք միակողմանիորեն թույլ են տալիս կառուցապատողին փոփոխել պայմանագրի պարունակությունը՝ առանց պատշաճ ծանուցման կամ հիմնավոր պատճառների։

«Սպառողների հետ կնքվող գնման իրավունքի պայմանագրերում կառուցապատողները հաճախ ներառում են դրույթներ, որոնք հնարավորություն են տալիս միակողմանիորեն փոփոխել պայմանագիրը՝ առանց ողջամիտ ժամկետում տրված համապատասխան ծանուցման կամ պայմանագրով նախատեսված հիմնավոր պատճառի , անհամաչափորեն սահմանափակում կամ բացառում են սպառողի՝ օրենքով նախատեսված իրավունքները, երբ արտադրողի (կատարողի, վաճառողի) կողմից չեն կատարվում կամ ոչ պատշաճ են կատարվում ստանձնած պարտավորությունները, ներառյալ, եթե որևէ կերպ սահմանափակում կամ բացառում է սպառողի՝ հաշվանց պահանջելու իրավունքը և այլն»,- նշված է ուսումնասիրության մեջ։

Գնորդը կարող է վճարել ավելի մեծ մակերեսի համար, քան վերջում կստանա

«Նման դրույթի ներառումը գնման իրավունքի պայմանագրում ռիսկային է գնորդի տեսանկյունից, քանի որ անշարժ գույքի գինը ձևավորվում է մակերեսի միավորի արժեքի հիման վրա և բացառելով գնի վերահաշվարկի հնարավորությունը՝ այն զրկում է գնորդին փոխհատուցման իրավունքից այն դեպքերում, երբ փաստացի մատուցված մակերեսը շեղվում է նախագծային մակերեսից»,- նշված է ուսումնասիրության մեջ։

Ընդգծվում է, որ ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքի 570․1 հոդվածի 3-րդ մասի համաձայն, եթե անշարժ գույքի գինը պայմանավորված է դրա մակերեսով, ապա վերջնական գինը պետք է որոշվի շենքի կառուցման ավարտից հետո չափագրման տվյալներով, սակայն գործնականում այս նորմը հաճախ չի կիրառվում։

Շենքի շահագործման և սպասարկման հարցեր

Ուսումնասիրված պայմանագրերում հաճախ բացակայում են շենքի հետագա շահագործման կազմակերպման պարտադիր դրույթներ, ինչպես նաև տեխնիկական համակարգերի պահպանման պարտավորություններ կառուցապատողի կողմից։

«Ուսումնասիրված շուրջ 16 000 գնման իրավունքի պայմանագրերում և փոխանցման ակտերում գործնականում բացակայում են շենքի հետագա շահագործման և սպասարկման կազմակերպման վերաբերյալ որևէ պարտադիր դրույթ կամ պատասխանատվության մեխանիզմ։ Արդյունքում՝ գնորդները մնում են առանց իրավական երաշխիքների շենքի երկարաժամկետ սպասարկման մասով, ինչը բարձրացնում է հետագա վեճերի և ֆինանսական վնասների ռիսկը»,- նշված է ուսումնասիրության մեջ։

Պատասխանատվության բացակայություն՝ շինարարական թերությունների դեպքում

Շինարարական թերությունների վերացման և կառուցապատողի պատասխանատվության առումով պայմանագրերում կան երկու հիմնական մոտեցում. որոշներում սահմանվում է պատասխանատվություն թերությունների համար, սակայն չեն հստակեցվում վերացման ընթացակարգերը կամ ժամկետները, իսկ որոշներում ամբողջությամբ բացառվում է հետագա պահանջ ներկայացնելու հնարավորություն, նույնիսկ եթե թերությունները ի հայտ են գալիս շահագործման ընթացքում։

«Ոլորտում գործող պայմանագրերի որոշ տարբերակներում անշարժ գույքի համապատասխանությունը պայմանագրին գնահատվում է փոխանցման ակտի ստորագրման պահի դրությամբ, իսկ գնորդը անհետկանչելիորեն հայտարարում է, որ որևէ թերություն չի հայտնաբերել և պահանջ չունի վաճառողի նկատմամբ»,- նշված է ուսումնասիրության մեջ։

Հանձնաժողովը մեջբերում է միջազգային փորձը (Ֆրանսիա, Գերմանիա, Սինգապուր), որը ցույց է տալիս, որ շինարարական թերությունների պատասխանատվության արդյունավետ մեխանիզմները պետք է ներառեն. տասնամյա կամ նվազագույն 3–5 տարի ապահովագրություն (decennial liability insurance),շենքի շահագործման առաջին տարիներին կառուցապատողի պարտադիր մասնակցություն սպասարկման և թերությունների վերացման գործընթացում,թերությունների արձանագրման և վերացման միասնական ընթացակարգ, ֆինասական մեխանիզմներ՝ բանկային երաշխիք կամ սառեցված գումարներ, որոնք օգտագործվում են թերությունների վերացման համար։

Անշարժ գույքի հանձնման ուշացումներ

Շինարարության ձգձգումը առաջացնում է իրավական, ֆինանսական և ժամանակային կորուստներ գնորդների համար, քանի որ վճարված կանխավճարների արժեքը նվազում է դրամի արժեզրկման և գնաճի հետևանքով։ Ուշացումների դեպքում հաճախ բացակայում են կոնկրետ պատասխանատվության կամ փոխհատուցման մեխանիզմներ։

«Պայմանագրերի զգալի հատվածում բացակայում են այն դրույթները, որոնք պետք է կարգավորեն անշարժ գույքի հանձնման ժամկետների խախտման դեպքում կիրառվող պատասխանատվության, տույժերի կամ փոխհատուցման ընթացակարգերը»,- նշված է ուսումնասիրության մեջ։

Հանձնաժողովը բացի խնդիրների արձանագրումից նաև ներկայացրել է խնդիրների լուծման մեխանիզմներ։ Արդյո՞ք դրանք լսելի կլինեն, ցույց կտա ժամանակը, իսկ մինչ այդ կարող ենք փաստել, որ անշարժ գույքի ոլորտում գնորդներն արդեն տարիներ շարունակ մնում են խոցելի ու չունեն համապատասխան գործիքակազմ իրենց իրավունքները պաշտպանելու վերաբերյալ։ 

Հեղինակ՝ Անժելա Պողոսյան