Մարդիկ ասում են՝ բա շուտ իմանայի, շուտ գույք կգնեի. Անդրանիկ Հանրությունով

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է մնալ հանրային ակտիվ քննարկումների կենտրոնում։ Անցած տարվա ընթացքում տարբեր պաշտոնական ու ոչ պաշտոնական հարթակներում շրջանառվել են կանխատեսումներ շուկայի «պայթելու», վաճառքների նվազման կամ գների կտրուկ անկման մասին։ Սակայն շուկայում աշխատող մասնագետների գնահատականներն ավելի զուսպ են։

Silver Ria անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը Panorama.am-ի հետ զրույցում ներկայացրեց շուկայի իրական պատկերը՝ անդրադառնալով պաշտոնական վիճակագրությանը, գների դինամիկային, գնորդների վարքագծին և 2026 թվականի սպասումներին։

Կենտրոնական բանկի և Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած թվերի վերաբերյալ Հարությունովը զգուշացնում է՝ միջինացված վիճակագրությունը հաճախ սխալ պատկերացում է ձևավորում շուկայի մասին։

«Մի բառով ասել, թե շուկայում գները բարձրացել են կամ իջել են, ոչ պրոֆեսիոնալ մոտեցում է։ Անշարժ գույքի շուկան բազմաբևեռ է․ կա առաջնային և երկրորդային շուկա, վարձակալություն, տարբեր համայնքներ, տարբեր դասի շենքեր։ Երբ այդ ամենը մի թվի մեջ ես դնում, իրական պատկերը կորչում է»,– ասեց Անդրանիկ Հարությունովը։

Նրա խոսքով՝ նույն վարչական շրջանում կարող են լինել նորակառույց շենքեր, որտեղ քառակուսի մետրի միջին գինը 500 հազար դրամ է, և մի քանի փողոց այն կողմ 1 քմ-ն կարող է արժենալ 750 հազար դրամ։ Եթե տվյալ եռամսյակում ավելի շատ վաճառքներ են իրականացվում բարձր դասի շենքերում, վիճակագրությունն ավտոմատ ցույց է տալիս գների աճ, ինչը չի նշանակում, որ ամբողջ շուկայում թանկացում է եղել։

Վերջին երկու տարիներին ակտիվորեն շրջանառվող այն պնդումները, թե անշարժ գույքի շուկան «պայթելու է», ըստ Հարությունովի, չեն հաստատվել։

«Ասում էին՝ վաճառքներ չկան, շուկան փակուղում է, պայթյուն է լինելու։ Եթե գործարքների քանակով նայենք, նման բան չկա։ Շուկան ապրում է իր բնականոն կյանքով՝ երկրորդայինը՝ իր ձևով, առաջնայինը՝ իր ձևով»,– նշեց նա։

Շուկայի մասնակցի գնահատմամբ՝ օրենսդրական փոփոխություններից հետո կառուցապատողները պարզապես վերափոխել են իրենց վաճառքի մեխանիզմները։ Եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի սահմանափակումներից հետո շուկայում լայնորեն կիրառվում են երկարաժամկետ վճարային սխեմաներ՝ հինգ, յոթ, նույնիսկ տասը տարի ժամկետներով։

«Կառուցապատողները տրանսֆորմացրին իրենց վաճառքի պրոցեսները։ Տալիս են տարաժամկետ վճարումներ, հաճախ առանց բանկի մասնակցության։ Վաճառքները կան, աղետալի վիճակ չկա, և գների վրա կտրուկ ազդեցություն չի եղել»,– ընդգծեց ընկերության տնօրենը։

Գների դինամիկայի վերաբերյալ մասնագետը շեշտում է, որ նվազում այս պահին չի նկատվում։

«Հայաստանում անշարժ գույքի գները միջինում տարեկան 5-ից 10 տոկոսով աճում են։ Դա կապիտալիզացիայի բնական պրոցես է՝ կապված նաև ինֆլյացիայի հետ։ Փողը էժանանում է, գույքը՝ թանկանում»,– ասաց նա։

Միևնույն ժամանակ, Հարությունովը կարևորեց շուկայի ամենացավոտ խնդիրներից մեկը՝ տեղեկատվության պակասը։ Նրա խոսքով՝ շատ քաղաքացիներ իրականում ունեն գույք ձեռք բերելու հնարավորություն, սակայնչունեն անհրաժեշտ ինֆորմացիա։

«Տանը երեք-չորս աշխատող մարդ կա, բայց ասում են՝ հիպոթեք չեն տա։ Շատերը չեն պատկերացնում իրենց հնարավորությունները, չեն հաշվարկում եկամուտները, չեն ուսումնասիրում ծրագրերը»,– ասաց նա։

Նույն պատկերն է եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի դեպքում։ Չնայած ծրագրի երկարաժամկետ կիրառմանը, այսօր էլ կան մարդիկ, որոնք նոր են իմանում դրա գոյության մասին։

«Մարդիկ գալիս են, ասում են՝ բա շուտ իմանայի, շուտ գույք կգնեի»,– պատմեց Հարությունովը։

Վերջին տարիներին փոփոխություններ են տեղի ունեցել նաև բանկային համակարգում։ Համեմատած տասը տարի առաջվա իրավիճակի հետ՝ հիպոթեքային վարկերի հաստատումը դարձել է ավելի արագ ու պարզ՝ աշխատավարձերի թափանցիկության և հայտարարագրման համակարգի ներդրման շնորհիվ։

«Այսօր բանկը քո ֆինանսական պատկերը տեսնում է անմիջապես։ Հայտարարագրումը մեծապես հեշտացրել է վարկերի հաստատման գործընթացը, և դա շուկան ավելի հասանելի է դարձնում մարդկանց համար»,– նշեց նա։

Խոսելով պահանջարկի մասին՝ Հարությունովը ընդգծեց, որ առաջնային շուկան երկարաժամկետ հեռանկարում միշտ պահանջված է լինելու։ Պատճառը հնացած բնակֆոնդն է և նորակառույցների նկատմամբ աճող պահանջները։

«Մեր շենքերի մեծ մասը 50–60 տարեկան է, տարիներ շարունակ չսպասարկված։ Մարդիկ ձգտում են նորակառույցների՝ պարկինգներով, ենթակառուցվածքներով, 21-րդ դարի քաղաքացու համար հարմար պայմաններով»,– ասաց նա։

Նրա խոսքով՝ գնորդների պահանջները տարեցտարի բարձրանում են, և կառուցապատողները ստիպված են հաշվի առնել նոր ստանդարտները՝ բակային լուծումներ, անվտանգության համակարգեր, էլեկտրոմոբիլների լիցքավորման կայաններ։

Մարզերում շինարարության մասով Հարությունովը նշեց, որ հիմնական խոչընդոտը ենթակառուցվածքներն են։

«Եթե չկա կոյուղի, ջուր, ճանապարհ, կառուցապատողը ստիպված է այդ ամենը ինքնուրույն ստեղծել։ Դա նախագծի ինքնարժեքի 30–40 տոկոսն է, միլիոնավոր դոլարների խնդիր»,– ասաց նա։

2026 թվականի սպասումների մասին խոսելիս Silver Ria-ի հիմնադիր տնօրենը կտրուկ փոփոխություններ չի կանխատեսում։

«Եթե չլինեն լուրջ աշխարհաքաղաքական ցնցումներ, շուկան շարունակելու է ապրել իր բնականոն կյանքով։ Պահանջարկը կա, կառուցապատողները կառուցում են, գնորդները գնում են»,– եզրափակեց Անդրանիկ Հարությունովը՝ հավելելով, որ ներդրումային միջավայրի բարելավման դեպքում անշարժ գույքի շուկան կարող է միայն շահել։