Հիմա սրա վերջնական պատասխանատուն ուզի-չուզի երկրի ամենավերևն է. Փորձագետը՝ բնակշուկայի պայթյունի ռիսկի մասին

ՀՀ ԿԲ-ն հրապարակել է 2024 թ. ֆինանսական կայունության հաշվետվությունը, որում ասվում է, որ տարվա ընթացքում անշարժ գույքի շուկայում դիտվել են գների աճի տեմպերի դանդաղման, իսկ որոշ դեպքերում՝ նաև նվազման միտումներ։

«Անշարժ գույքի պահանջարկը և առաջարկը մոտարկող ցուցանիշների համադրման արդյունքում դիտարկվում են ավելցուկային առաջարկի ձևավորման ռիսկեր, որոնց հնարավոր ազդեցությունը շուկայում կարող է դրսևորվել անշարժ գույքի գների աճի տեմպի նվազմամբ կամ գների ճշգրտմամբ...

 Սա մի կողմից՝ կարող է տրամաբանական լինել. շատ շինարարություն-շատ վարկ։ Մյուս կողմից՝ անշարժ գույքի շուկայում հարաբերականորեն կայուն պահանջարկի ֆոնին կարող է նաև ոլորտում ֆինանսավորման աղբյուրների հնարավոր փոխարինման, պարտքային բեռի և դրանից ածանցված ռիսկերի կուտակման ազդակ հանդիսանալ»,-ասվում է զեկույցում։

Խնդրի վերաբերյալ Panorama.am-ը զրուցեց  անշարժ գույքի փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանի հետ։

Panorama.am-Անշարժ գույքի շուկայում կարծես լուրջ ցնցումներ են նախանշվում, ի՞նչն է պատճառը։

Կ. Հովհաննիսյան-Դե սե՞նց հարցեր ենք վարի տվել ... Ըստ ինձ, ՀՀ ում պետական կառավարման մարմինները տասնամյակներով նորմալ չեն զբաղվել կանախատեսմամբ, մոդելավորմամբ, որպեսզի փորձեն խնդիրները նկատել դրանք առաջանալուց առաջ, ու ցավալի է, որ Կենտրոնական բանկն էլ հիմա նոր է խոսում սրա` ավելցուկային առաջարկի մասին ու դեռ նորից շատ զգուշավոր։ Իրավիճակ , որ առնվազն մի քանի տարի առաջ արդեն պարզ էր այս օրերը, ու Ձեր հետ մոտ մեկ տարի առաջ խոսել ենք սրա մասին , բարձրաձայնեցի, խնդրեցի մտածել լուծումներ, որոնք իրականում կային , հիմա էլ կարելի է գտնել բայց պետք է ցանկանալ։

Հիմա Երկրի ղեկավարը պետք է հարցնի բոլոր պատասխանատու կառույցներին , իրենք չգիտեին՞ այս խնդիրը իր շղթայական հետևանքներով, որի առաջ տնտեսությունը կանգնել է, չէի՞ն մտածել, թե գիտեին չէի՞ն ասում։ Առաջին դեպքում ոչ կոմպետենտության հետ գործ ունենք, երկրորդ դեպքում՝ ոչ ազնիվ լինելու և առնվազն կանխարգելիչ քայլեր չձեռնարկելու հետ։ Հիմա սրա վերջնական պատասխանատուն ուզի-չուզի դառնում է ուղիղ ամենավերևը , իդեպ, ինչպես առաջ էր, բայց արդյո՞ք ամբողջ մեղքն ամենավերևինն է, կարծում եմ ոչ այնքան։ Մի մարդով , ոչ մի խնդիր չի լուծվի ։ Իսկ եթե ավելի լուրջ , խնդիրները ավելի խորն են։ Մենք պետք է նպատակ ունեցող Մարդկանցով նպատակ ունեցող Երկիր դառնանք։ Որոշենք լինել ապագայում, սահմանենք «Հայկական նպատակ», շատ պարզ բառերով, թվերով, ժամկետներով և մեր Երկրի նորմալ մակերեսով, ու սկսենք գործել։ Հայ մարդը, յուրաքանչյուրը լավագույն դեպքում ունի անհատական փոքր նպատակ , և շատերը Հոգևորից հեռացած, արագ շահելու, կողքինից առաջ անցնելու և ավելի հաջողելու մրցավազքում է , ու վերջ։ Ու այս անհատական նպատակը կամ չի իրագործվում, կամ եթե իրագործվում էլ է , ապա հարց է թե որքանով է ապահով երբ չկա ընդհանուր հավաքական «Հայկական նպատակը»` Հայկական ուժեղ պետությանը, դրա մասին պատկերացումն ու ջանքը, հոգևորից, ժողովրդագրականից, մինչև տնտեսական և վարքացծային ։ Մեզ անհրաժեշտ է ունենալ հստակ ձևակերպված «Հայկական նպատակ» ապրելու և գործելու ամենօրյա Կանոնագիր։ Նպատակ գոնե հաջորդ եթե ոչ հազար, ապա 100 տարվա համար , ու դրան հասնելու բոլոր այլընտրանքային ճանապարհները և դրան հասնելու յուրաքանչյուրիս հստակ անելիքները 90 տարի, 10 տարի, 1 տարի , 1 ամիս, 1ժամ հետո, և հիմա ։

Դարձնել այդ ձևակերպումները գրքույկ, Աստվածաշնչից հետո երկրորդ գիրք ու դնել ամեն հայի սեղանին ու գրպանը, որպես Հայի անշեղ և պարտադիր ապրելու, գործելու, հաջողելու միմյանց դեմ մրցելու փոխարեն միասին մրցելու ծրագիր, նպատակ -կանոնադրություն։ Դրանից հետո կգտնենք դրա յուրաքանչյուր փուլում ամենալավ կազմակերպչին (ղեկավարին , անկախ մազերի և աչքերի գույնից) և մնացած իրագործողներին, կիմանանք մեր անելիքները և չի կարելիները, ու կիմանանք այդ ամենը հանուն ինչի, որ մի գուցե մենք չենք հասցնի տեսնել արդյունքը, բայց կտեսնեն մեր զավակներն ու թոռները։ Եվ այդ դեպքում տվյալ ժամանակահատվածում մեր նշանակած և իրագործողին` ղեկավարին , մեր կողքիններին և մեզ երբեք թույլ չենք տա շեղվել և վնասել Հայկական Նպատակը , ոչ մի օր, ոչ մի րոպե , ոչ մի փուլում։ Իսկ հիմա չգիտենք ինչ ենք ուզում, ի՞նչ պետք է անի օրվա իշխանությունը բացի նախկինների դատելու մասին խոսելուց։ Ու այստեղ էլ հոգևոր թերացման մեջ ենք, առաջ ենք ընկել Տիրոջից, մենք որոշել ենք ով է մեղավոր ու ով պետք է դատի, կուռք ենք դրել, դրա համար հիմա էլ ցավոք, շատ ցավոք վճարում ենք ըստ կարգի։

Տեսեք հիմա տնտեսությունը ծանրագույն վիճակում է , ամենուր փակվում են խանութներ , արտադրողները մի կողմից թանկ աշխատուժի մյուս կողմից կոմունիկացիաների, մյուս կողմից էլ դրամի «արժևորման» պատճառով դարձել են ոչ մրցունակ, արտահանման խնդիրներ ունեն, նույնիսկ մրցունակ չեն ներսում։ Թանկ աշխատուժը թանկացած կյանքի և ժողովրդագրական խնդիր է։ Անշարժ գույքի արհեստական թանկացմամբ երկիրը շղթայական դարձրեցինք թանկ բոլոր ոլորտներում, վարձով բնակարանից մինչև ռեստորանայրն ոլորտ և ոչ գրավիչ տուրիստների համար, ովքեր գումար էին բերում Երկիր, սպասարկման որակը իջեցրինք, ու մարդկանց արհեստական չհիմնավորված հույսեր տալով խոչընդոտում ենք գնանկումը։

Մի թյուր կարծիք կա, որ հաճախ եմ լսում , թե բա ուզում եք՞ անշարժ գույքի գինը իջնի պետությունը վնասվի ՞... Ո՛չ, գինը իջնելուց պետությունը չի վնասվի հակառակը տնտեսական ակտիվությունը կմեծանա, էժան գույքը կբերի հասանելի կյանք, կբերի ներդրում, կկանխի արտագաղթը, կբերի ներգաղթ, կմեծացենի ծնելիությունը, կփոխի ժողովրդագրական խնդիրները, կլուծի աշխատաշուկայի խնդիրները, կկանխի ներդրումային միջոցների արտահոսքը, որը սկսեց անցնող տարիներին և դեռ չի դադարում անտրամաբանական գերուռճեցված` եկամտաբերությանն ու ներդրմանը անհամապատասխան վաճառքի գների պատճառով։ Ու խնդիրը Երկրում ոլորտային հեռանկարային պլանավորված պետական քաղաքականություն չունենալն է, ու ոչ միայն այստեղ։

Թող ոչ մեկ չփորձի հիմնավորել, թե գների բարձրացումը պահանջարկից էր ու հնարավոր չէր կարգավորել։ Այդ նույն տրամաբանությամբ Զատիկին և Նոր Տարուն լավաշը, հյութը, ծխախոտը, հացը, կաթնամթերքը և շատ այլ բաներ չեն թանկանում։ Կամ ձմռանը հոսանքի և գազի սպառումը մեծանում է, պատկերացնում եք՞ որ որոշեն 2-3 անգամ թանկացնել, բայց կա կարգավորում չէ , որ Երկիրը չվնասվի։ Պետք է պետությունը փորձի կարգավորող դեր ունենալ, խելամիտ վրադիրների այն ոլորտներում, որոնց վրա տնտեսությունը հենված է, և բացառի գերշահույթների գայթակղությունը, որ բիզնեսն էլ հստակ գիտակցի ինքը ո՞ր ոլորտում է տեղավորվում և ապահովվի շարունակականությունը։ Պատկերացնում՞ եք եթե դրսի խոշոր կառուցապատող գայթակղվի այս վաճառքի գներով , և գա Հայաստան կառուցապատման ոլորտ սեփական ոչ վարկային միջոցներով և խելամիտ վրադիրով, ինչպե՞ս կմրցակցեն տեղի բարձր տոկոս վարկային բեռով գործարարները։

Panorama.am-Ի՞նչը կարող է որոշակիորն կայունացնել շուկան։

Կ. Հովհաննիսյան-Չգիտեմ միգուցե դոլարի փոխարժեքի որոշակի կարգավորումը կաշխուժացնի տնտեսությունը, բայց պետք է ըստ Երկիր ունենալու նպատակի ռազմավարության հաշվել և հաշվարկել, ու որոշակի կայունություն խոստանալ ։ Տեսեք ԱՄԷ ում մի քանի տասնամյակ դոլարի փոխարժեքը նույն է, և սա ներդրողի համար կանխատեսելիություն է ապահովվում, բայց դե դրա համար պետք է նաև տնտեսական հիմք ստեղծել։

Օրեր առաջ էլ ՊԵԿ նախագահի խոսքերից էլ կարելի է ենթադրել գնանկման սպասումի մասին, որը ինչ խոսք կաշխուժացնի մեր տնտեսությունը։ Միգուցե առանձին անհատներ նախատեսածի պես շատ չշահեն, բայց ինչ-որ չափ կշահեն և կարևորը չեն վնասվի, և կշահի Երկիրը։ Տեսեք, իրենց` ՊԵԿ կանխատեսումով 2025-2026 թվականներին Եկամտահարկի վերադարձի բեռը պետության համար կաճի նույն տոկոսով շուրջ 32% որքան 2022-2024-ին է աճել, որը ի դեպ հասկանում ենք բացարձակ մեծությամբ ավելի մեծ կլինի քան նախորդ աճը։ Հիմա մենք հասկանում ենք, որ այս վարկային տոկոսներով և արժեքներով գնորդները պարզապես սպառված են։ Այս գներով գնողունակ` ասել է թե բարձր առաջին խմբի վարձատրվողները ՀՀ ում շուրջ 35.000 են, բայց Եկամտահարկի օրենքից օգտվելով վաճառք ունենք, ըստ որոշ տվյալների 60.000 ին մոտ գործարք։ Փաստացի հավանական է, որ շուրջ 25.000 գործարք կատարել են հաջորդ` մի փոքր ցածր շեմի վարձրատրվող խմբից շուրջ 50.000-75.000 մարդ , ովքեր միայնակ չէին կարող գնել, տանից մի քանի հոգով միանալով և միավորելով հարկը նորից գնել են։

Փաստացի հաջորդ վարձատրվող խմբի մոտ կեսն էլ արդեն գնել են։ Հիմա կամ պետք է աշխատավարձները կրկնակի` 100%-ով բարձրացնել կամ գները 45-50% իջեցնել, որ նորից օգտվողներ լինեն օրենքից։ Քանի աշխատավարձերն առաջիկա տարում իրատեսական չէ բարձրացնելը մնում է հաջորդը։ Հաշվի առնելով, որ ՊԵԿ հազարավոր մասնագետներ են աշխատում և ևս լիահույս եմ, որ հայտարարությունը սիրողական` տոկոսների համադրություն չէր , և հավանաբար կա կանխատեսում և հաշվարկ, ապա սպասենք զարգացումներին։ Բայց մի բան կա որ չգիտեմ ՊԵԿ ում հաշվի առել են՞ թե ոչ. Անշարժ գույքի գնանկման դեպքում հնարավոր է վարձատրվողների 3-րդ խումբն էլ միավորման միջոցով փորձի օգտվել Եկամտահարկի վերադարձի օրենքից և իրականում շատ ավելի մեծ աճ տա պետության բեռը վերադարձի մասով, քան իրենք հաշվել են։ Ամեն դեպքում եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքը ճիշտ կլիներ իսկզբանե չլիներ, փոխարենը լիներ սոցիալբնակարանային շինարարության ծրագիր, որի մասին խոսել եմ, և եթե հետաքրքրի մեկ այլ առիթով կխոսենք, որը իրականում լուրջ և շարունակական լոկոմոտիվ կդառնար Երկրի համար։ Իսկ այս օրենքը գոնե բազմաթիվ ֆիլտրերի կարիք ուներ։ Օրինակ պետությունը կարող էր՞ չէ, էլի օգներ բանկերին և կառուցապատողներին, անունը «տնտեսական ակտիվություն» դրած, բայց սահմաներ վաճառքի գին, վարկավորման տոկոսի սահման և, հավատացեք, կունենաինք այլ պատկեր։ Որ բանկերն առիթից չօգտվեին վարկերը թանկացնեին, «քո համար ինչ տարբերություն վարկի տոկոսը որքան է, միևնույն է պետությունն է վճարում» սկզբունքով, և մարդիկ էլ կկարողանային ավելի մեծ մակերեսով բնակարան ձեռք բերել, ոչ թե ստիպված մեկ սենյականոց, որը հետո հարց է ձեռք բերված արժեքով կվաճառե՞ն թե ոչ, քանի որ բոլորի մոտ շատ-շատ է փոքր մակերեսներ է։

Կարելի էր սահմանել վերավաճառքի և վարձակալության հանձնելու սահմանափակում օրենքից օգտվելով գնված գույքերի համար։ Օրինակ օրենքից օգտվելով գնված բնակարանը ապրելու համար է, պայմանական 20 տարուց շուտ վաճառքի դեպքում սահմանվեր պետության կողմից տոկոսների դիմաց վերադարձված հարկերի վերադարձ Պետությանը, ըստ համամասնության տարիների։ Սա ևս կօգներ կառուցապատողներին։

Ամեն դեպքում պետական և բանկային համակարգերում օրենքից օգտվող շահառուները շատ են, ովքեր փորձում են իրենց հարկը այս ճանապարհով կանխիկացնել, ու գնանկման չհավատալը, չցանկանալը, հերքումն ու դեմ խոսողները միշտ շատ կլինեն, գումարած վերավաճառողներին, ովքեր ճիշտ չեն հաշվարկել հերթական գնումը։

Panorama.am-Ինչո՞վ են զբաղված պետական պատասխանատու գերատեսչությունները։

Կ. Հովհաննիսյան- Հարց է՝ որքանով են ճշգրիտ ինֆորմացիա տրամադրում Երկրի ղեկավարին պետական աշխատող շահառուները, ովքեր ունեն ի պաշտոնե պարտականություն վերլուծելու և կանխատեսելու։ Ու նորից գալիս ենք ընդհանուր նպատակ չունենալու և անձնական նպատակներով ապրելուն։ Պետք է որոշենք ուզում ենք՞ պետություն Երկիր ունենալ, թե ոչ, հասկանանք, որ մի քիչ քիչ կշահենք անձնապես բայց շատ, երկարատև, ապահով և երջանիկ միջավայրով կշահենք ընդհանուր։ Նայեք շուրջ բոլորը, մարդիկ երջանիկ չեն, թե տուն ունեցողը թե չունեցողը։ Մեկը, որ չի կարողանում ունենալ, մյուսը որ ունի և չգիտի ինչպես վճարել վարկը կամ ընդհանրապես որքանով է ապահով այն Երկիրը, որտեղ իր ունեցածն է։ Ամեն դեպքում ես կասեմ՝ պետք է վերադարձ հոգևորին, ապաշխարհություն, ագահությունից, նախանձից և ատելությունից հրաժարում։ Տեսեք, մեր երկիրը, այն ինչ մնացել է, դեռ պահում է Աստված, ոչ մի հարևանի շնորհքով չի ո՛չ Սյունիքը, ո՛չ էլ մնացածը, ու սա դեռ հնարավորություն է ... Բայց ես վախենում եմ, երբ տեսնում եմ հայ մարդիկ, ովքեր իրենց գույքը թանկով վարձու տալու կամ վաճառելու համար կամենում են և դեռ բարձրաձայնում, որ հարևան երկրում կամ սփյուռքյան գաղթօջախներում խնդիր լինի մարդիկ մնան անտուն, դառնան փախստական, գան մեր Երկիր մենք շահենք, սրանից ես վախենում եմ...

Սփյուռքահայերի մասով էլ շատ են սպասումները, թե 10 մլն հայ կա աշխարհում եթե գան գնեն։ Ճիշտն ասած չգիտեմ դրա համար օրենք ու պարտադրանք ՞ պետք է լինի, թե հուզական ցանկություն։ Սփյուռքահայերը մեզանից պակաս գրագետ չեն, շատ անգամ ավելի գրագետ և գումարն էլ հեշտ չեն վաստակում։ Եթե հետ նայեք, կտեսնեք երբ են գնել՝ երբ գները էժան էին և խելամիտ ։